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北京楼市升降难定 合理房价需政府长期调控

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4月中旬,国务院连发三道政令降温楼市,被媒体称为史上最严厉的地产宏观调控。紧接着,4月底北京便紧跟中央出台新政策细则“京十二条”,,暂定同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房;商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款,试图遏制居高不下的北京房价。

就这次出台的政策来说,似乎政府的宏观调控起了一定的作用,北京房市在五一期间创下了历史交易新低,但此次的房价遏制会不会起效,老百姓能不能买得起房,房产投资人还能不能成功运作,都是大家值得关注的问题。针对这些问题,人民大学商学院EMBA同学会的“房产俱乐部”昨日也开展了讨论,请到任志强跟同学们一起对谈房产问题。作为房产方面的专家,人民大学商学院俞明轩副教授表示,“开展这样的活动和讨论非常好,也有必要,我们EMBA学员中有不少人从事房地产业,这样可以整合我们商学院EMBA在房地产方面的校友资源,提升社会影响力,也向社会发出有价值的声音。”

对于近期出台的政策,俞教授也有着自己的看法,他认为:“政府现在采用的是临时行政手段,短期来看是必要的,但从长期来说,更重要的是注重处理市场力量与宏观调控之间的关系,培养健全的市场机制,让市场机制变得更完善,同时提供房地产市场健康发展所需要的外部环境。房地产调控是应该细分的,尤其是住宅,总体上可分为保障型和改善型的,政府应该有所为,有所不为,这样才能抓住问题关键,切中要害,较好地解决问题。”

俞教授解释说,之所以目前政府要直接干预房价,是因为我们的房地产市场还不够完善,政府必须直接宏观调控。“调控分为供给和需求,从现在来看,大家关心的是供给的方面,而忽略了需求的方面,需求分合理需求和不合理的需求,区别在于一个是理性消费一个是非理性消费,而对不理性消费这一方面,我们的关注还不够。房价之所以这么高,原因是多方面的,需求更是不可忽视的因素,这里说的需求包括投资的需求、投机的需求、满足基本居住功能的需求、改善居住条件的需求等等。投资型的需求应该交给市场去调节,作为政府,更多的应关注保障型需求,运用更多的财力和物力去解决保障型需求。”

对于大家关心的房价问题,俞教授也给出了解释:“针对住房合理性的价格说,从保障的角度看,现在的房价显然是高了,政府应该加大供应保障性住房,包括经济适用房和廉租屋,房地产市场是细分市场,保障性住房供应应与相应的消费力匹配。而对于投资型住房来说,目前的价格包括合理的也包括不合理的,并不能一味的否定,位置好的黄金地段品质优良的房地产,房价具有很强的抗跌性。”

俞教授认为,由于房价政策刚刚下发,现在房市应该属于近期观望期。由于北京的房产楼盘品质和区域性差异大,即使政策下发,根据不同品质和地段,房价也会价格涨降不定,但从长期来看,房价市场还是一个向上的趋势。

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